015 310 88 73

 

Komt  er een drukke weg pal naast uw landelijk gelegen woning of wilt uw buurman een windmolen plaatsen. Typisch ruimtelijke ontwikkelingen die uw eigendommen in waarde laten dalen. U kunt deze schade verhalen, maar wat zijn nu precies de voorwaarden aan een zogenaamd planschadeverzoek.

Planschade?Om in aanmerking te komen voor vergoeding van uw schade moet u aan vier criteria voldoen. Uitsluitend indien u aan alle vier de criteria voldoet heeft u recht op tegemoetkoming in uw planschade.

1. Gerechtigde
Uitsluitend diegenen die op de dag van het in werking treden van de schadeveroorzakende maatregel in een zakenrechtelijke betrekking stond tot de onroerende zaak heeft recht op schadevergoeding. Dit is dus vrijwel altijd de eigenaar, maar kan bijvoorbeeld ook een opstalhouder zijn. Persoonlijk gerechtigden, zoals huurders,  vallen buiten de boot. Zie ABRvS 23 november 2011 (Gulpen- Wittem).

2. Planologisch vergelijk
Bij het beoordelen of er sprake van een nadelige nieuwe situatie is dienen de oude en nieuwe planologie met elkaar vergeleken te worden . Hierbij wordt beoordeeld wat er de maximale bouw- en gebruiksmogelijkheden waren in het oude en nieuwe (bestemmings-)plan. Wat er feitelijk stond of komt is niet van belang.
Afwijkingsbevoegdheden dienen hierbij buiten beschouwen te worden gelaten en voor uitwerkingsplannen geldt dat moet worden uitgegaan van een redelijkerwijs te verwachten invulling van de uit te werken bestemming. Zie ABRvS 1 augustus 2012 (Utrechtse heuvelrug) en ABRvS 17 april 2013 (Ridderkerk).

3. Schade
Uw schade kan bestaan uit inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak ex art. 6.1. Wro. Van uw schade blijft een gedeelte voor uw eigen rekening, het zogenaamde schadedeel wat binnen het normaal maatschappelijk risico valt.  Dit deel is minimaal twee procent van de waarde van de onroerende zaak, of in het geval van inkomensschade, minimaal twee procent van uw inkomen.

Dit normaal maatschappelijk risico dient ook zelfstandig beoordeeld te worden en kan hoger uitvallen dan het minimum. Dit is bijvoorbeeld het geval bij een heel oud bestemmingsplan, ontwikkelingen in de ruimtelijke structuur van de omgeving, of dat de ontwikkeling past in het ruimtelijk beleid van de overheid, de afstand van belanghebbenden tot de ontwikkeling en de omvang van het nadeel. Zie ABRvS 5 september 2012 (Heiloo).

4. Vergoedbaarheid
De schade komt niet voor vergoeding in aanmerking indien u de schade heeft kunnen voorzien ten tijde van de aankoop van het onroerend goed. Er is sprake van actieve risicoaanvaarding indien u ten tijde van de aankoop had kunnen weten dat de planologische situatie in negatieve zin zou  kunnen veranderen. Hiervan is sprake als er een concreet en openbaar gemaakt ruimtelijk beleidsvoornemen zou hebben bestaan ten tijde van de aankoop.

Er is sprake van passieve risicoaanvaarding indien de eigenaar geen gebruik heeft gemaakt van zijn bouwmogelijkheden terwijl hij kon weten dat de overheid een nieuw plan voorbereidde. Ook in dat geval komt de schade niet voor vergoeding in aanmerking.

Verder blijft het nadeel voor uw rekening indien u de voordelen van een plan kunt verrekenen met een nadeel van een nieuw plan.

Deskundigenbijstand

Westmaas Makelaardij kan u bijstaan in de volledige planschadeprocedure. Wij beoordelen uw situatie, begroten de schade, stellen de aanvraag op, nemen deel aan de zitting van de schadecommissie en adviseren waar noodzakelijk in een eventueel bezwaar en beroepsprocedure.

Westmaas Makelaardij aangesloten bij VBO BedrijfsmatigWestmaas Makelaardij aangesloten bij SCVMOWestmaas Makelaardij aangesloten bij VBOWestmaas Makelaardij aangesloten bij FundaWestmaas Makelaardij aangesloten bij VBO Agrarisch Een totaaloverzicht van alle glastuinbouwbedrijven op 1 plaats gebundeld Het Taxatie Management Instituut