015 310 88 73

 

In deze zomerse nieuwsbrief geven wij u een actualiteitenoverzicht en wijzen wij u op ons nieuwe aanbod. Lees verder voor onze berichtgeving over; het akkoord over het nieuwe pachtrecht, het innen van de landbouwvrijstelling, de kring van gerechtigden bij onteigening en het samengaan van de taxateurregisters.

Akkoord over nieuw pachtrecht

Na de pachtevaluatie van prof. mr. W. Bruil zijn bestuurders van belangenorganisatie van pachter en verpachters tot een akkoord gekomen waarbij zij gezamenlijk een voorstel doen voor een geheel nieuw pachtrecht.

In dit akkoord stellen de belangenorganisaties onder andere voor de pachtprijstoetsing voor nieuwe reguliere pachtovereenkomst af te schaffen. Pachter en verpachter die met elkaar een langdurige relatie aangaan bepalen dan zelf de pachtprijs.

Ook is er een flexibele pachtovereenkomst voorgesteld voor het verpachten van agrarische gebouwen, glastuinbouwbedrijven en losse percelen. Deze flexibele pachtovereenkomst vervangt de bijzondere vormen van pacht; zoals de geliberaliseerde pacht voor los land, de reguliere pacht voor kortere duur of de verpachting door openbare lichamen. Bij de flexibele pachtovereenkomst wordt wel een mogelijkheid tot pachtprijstoetsing door de grondkamer voor gesteld, waarbij het uitgangspunt is dat de hoe korter de pachtperiode is hoe lager de pachtprijs zal moeten zijn.  

Verplicht blijft dat de pachtovereenkomsten ter registratie naar de grondkamer worden gezonden. Nieuw is dat de statistische gegevens openbaar worden gemaakt, hierdoor worden pachtprijzen per regio inzichtelijk. Het akkoord omvat verder het behoud van de teeltpacht en een nieuwe vorm van pacht, de loopbaanpacht en bijvoorbeeld wordt weer voorgesteld het bereiken van de AOW-gerechtigde leeftijd weer als opzeggingsgrond voor reguliere pachtovereenkomsten op te nemen.

Of dit akkoord uiteindelijk ook tot nieuwe wetgeving zal leiden zal de komende jaren duidelijk worden. Voor nu kunt u een uitstekend overzicht van het deelakkoord terugvinden via onderstaande link op de website van de Federatie Particulier Grondbezit:
http://www.grondbezit.nl/files/fpg_dossiers/pacht/140801%20hoofdlijnen.pdf

Innen van de landbouwvrijstelling

Agrarische ondernemers koesteren al lang een fiscaal voorrecht, waardestijging van landbouwgrond tot de waarde economisch verkeer bij agrarische bestemming (WEVAB), is onbelast. Deze bijzondere vrijstelling heeft zijn langste tijd gehad. Het is elke zomer dan ook het zelfde liedje; zal de landbouwvrijstelling met Prinsjesdag nu wel of niet sneuvelen.  

In de jaarlijkse zoektocht naar mogelijke bezuinigingen wordt de mogelijkheid tot het afschaffen van de landbouwvrijstelling elke zomer opnieuw genoemd. Het afschaffen hiervan, al dan of niet met een overgangsregeling, kan het Nederlandse begrotingstekort doen laten dalen. Met de Russische boycot van agrarische producten en de kwalijke gevolgen hiervan voor de Nederlandse agrariërs zal afschaffing van de landbouwvrijstelling dit jaar vermoedelijk politiek te gevoelig zijn, maar wat nu niet is zal op termijn wellicht wel komen.

Accountants hebben hun cliënten dan ook geadviseerd te anticiperen op een mogelijke afschaffing van de landbouwvrijstelling door over te gaan tot herwaarderen van de landbouwgronden. Een fiscale herwaardering kan op twee manieren worden bereikt; door een bijzondere omstandigheid (bijvoorbeeld overgang naar een VOF of BV) of door middel van stelselwijziging. Stelselwijziging houdt in dat de ondernemers ervoor kiest jaarlijks de balanswaardes van de gronden vast te stellen en zo altijd de werkelijke waarde in de boeken heeft.

In een proefprocedure voor 4000 klanten hebben de accountants een belangrijke overwinning -behaald. Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft geoordeeld dat de opwaardering van gronden bij herwaardering door stelselwijziging onder de landbouwvrijstelling valt. Omdat het om potentieel miljarden euro’s gaat zal de Belastingdienst ongetwijfeld in cassatie gaan, maar vooralsnog staan de ondernemers met 1-0 voor. 

Indien u ook uw landbouwvrijstelling wenst veilig te stellen dan adviseren wij u contact op te nemen met uw accountant, waarbij de taxateurs van Westmaas Makelaardij, van harte bereid zijn de actuele
waarde economisch verkeer bij agrarische bestemming (WEVAB) te taxeren voor u.

Voor de volledige uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden:
http://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:GHARL:2014:3886

Kring van gerechtigden bij onteigening

Tot voor kort hadden alleen de in artikelen 3 en 4 van de Onteigeningswet genoemde gerechtigden recht op schadeloosstelling bij onteigening. Het gaat hierbij om de eigenaar, huurder, pachter, beperkt gerechtigden en de in artikel 4 genoemden rechthebbenden op een recht dat afzonderlijk kan worden onteigend, zoals een recht van opstal, vruchtgebruik, recht van bewoning, etc. Kortom er moet een juridische band bestaan tussen het onteigenende en degene die schade lijdt.  Bijvoorbeeld een economisch eigenaar, een gebruiker om niet of een pachter van grond die langdurig elk jaar opnieuw geliberaliseerd gepacht werd,  hebben bij onteigening geen recht op schadeloosstelling.

In het arrest van 27 september 2013 (ECLI:NL:HR:2013:CA1731) heeft de Hoge Raad geoordeeld dat onder omstandigheden het ook kan zijn dat de economisch eigenaar recht op schadevergoeding heeft.  Het ging in dit geval om twee zonen van een tuinder die zonder enig juridische regeling kassen op de grond van hun vader hadden gebouwd en aldaar, wederom zonder enige regeling, na pensionering van vader het familiebedrijf hadden voortgezet. Op grond van de wet hadden deze zonen geen recht op schadeloosstelling. De Hoge Raad oordeelde dat in dit geval een volledige vergoeding van de schade, die het rechtstreeks en noodzakelijk gevolg is van de eigendomsontneming, naar redelijkheid en billijkheid tevens vergoeding van de bedrijfsschade van de zonen dient te omvatten.

Dit arrest opent, vanwege de zeer specifieke omstandigheden van het geval, nu niet direct altijd de schadeloosstellingsdeur voor een ieder die betrokken is bij een onteigening, maar formeel geen recht hierop heeft. Het arrest kan wel, zeker in geval van nog lopende minnelijke onderhandelingen, aanleiding zijn om ruimhartiger met deze groep belanghebbenden om te gaan. 

Voor het arrest, zie: http://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:HR:2013:CA1731 

Één register van taxateurs

Uiterlijk 1 januari 2015 is het zover, er bestaat dan een centraal taxateursregister. Een centraal register dat kwaliteitseisen en beroeps- en gedragsregels voor alle taxateurs vaststelt en waarborgt.
Als eerste wordt het centrale register gevormd voor taxateurs van commercieel vastgoed, zoals kantoren en bedrijfspanden. Volgend jaar volgen dan ook de registers voor taxateurs van woningen en agrarisch vastgoed. Dit betekent dat de verschillende registers, waaronder de SCVM en Vastgoedcert samen zullen gaan tot één nieuw register.

De makelaar/taxateurs van Westmaas Makelaardij streven altijd al het hoogste kwaliteitsniveau na. Zij zijn dan ook gecertificeerd taxateur voor alle vakgebieden; woningen, agrarisch- en bedrijfsmatig vastgoed. Hiernaast is mr. E.D.J. Westmaas gecertificeerd Recognised European Valuer (REV), een Europese erkenning voor werken conform de European Valuation Standards (EVS). Ook in het nieuwe register zal Westmaas Makelaardij zich weer laten inschrijven voor genoemde vakgebieden.

Westmaas Makelaardij juicht de ontwikkeling van een centraal register toe. Voor een ieder is dan beter in te zien aan welke kwalificaties taxateurs dienen te voldoen en de toelatingsvereisten en nascholingsverplichtingen worden zo veel elke taxateurs in Nederland gelijk. Uiteindelijk zal dit leiden tot een branchebreed hoger kwaliteitsniveau.  

Zie ook: http://www.afm.nl/nl/nieuws/2014/juli/register-taxateurs.aspx

Westmaas Makelaardij aangesloten bij VBO BedrijfsmatigWestmaas Makelaardij aangesloten bij SCVMOWestmaas Makelaardij aangesloten bij VBOWestmaas Makelaardij aangesloten bij FundaWestmaas Makelaardij aangesloten bij VBO Agrarisch Een totaaloverzicht van alle glastuinbouwbedrijven op 1 plaats gebundeld Het Taxatie Management Instituut