015 310 88 73

 

De afgelopen jaren is door een aantal arresten van de Hoge Raad het waarderen van de schadeloosstelling bij onteigening gewijzigd. Er dient vrijwel altijd geen rekening meer gehouden te worden met een waardevermeerderend effect van een bestemmingsplan (bijvoorbeeld bij woningbouw). Dit heeft grote gevolgen voor grondeigenaren.

Eliminatiebeginsel bij onteigening

Eliminatiebeginsel

In de Onteigeningswet is bepaald dat op grond van artikel 40c Onteigeningswet bij het waarderen van de schadeloosstelling geen rekening gehouden wordt met de voor- of nadelen van de plannen voor het werk (bijvoorbeeld de rijksweg of de woonwijk) waarvoor onteigend wordt. Dit wordt het “eliminatiebeginsel” genoemd. Het werk waarvoor onteigend wordt en de bijbehorende plannen worden bij het bepalen van de schade van de eigenaar geëlimineerd ofwel  weggedacht.  

Dwangbestemming

Maar onder plannen werd, tot voor kort, in veel gevallen niet het bestemmingsplan verstaan. Dus het sterk waardevermeerderend effect van het bestemmingsplan waarin van agrarisch land een dure woonwijk of industrie op werd mogelijk gemaakt mocht wel mee gerekend worden.

In twee arresten in 1978/1979 (Markus-Matser leer) oordeelde de Hoge Raad dat bestemmingsplannen die door een lagere overheid werden vastgesteld in opdracht van een hogere overheid, zogenaamde dwangbestemmingen, wel geëlimineerd mochten worden. Dit betrof feitelijk altijd waardeverminderende bestemmingen zoals verkeer, spoorwegen of natuur. Hierdoor ontstond de praktijk dat waardeverminderende bestemmingen standaard werden weggedacht en bij waardevermeerderende bestemming niet. Werd je grond door aanleg van een weg minder waard dan kreeg je de waarde van je eigendom zonder rekening te houden met de aanleg van de weg. Werd je grond meer waard door bijvoorbeeld de aanleg van een woonwijk, dan had je geluk, en kreeg je de ruwe bouwgrondwaarde voor je grond.

Negen juli arresten

Het eerdere standpunt over eliminatie van dwangbestemmingen werd door de Hoge Raad op 9 juli 2010 in een vijftal arresten genuanceerd. De Hoge Raad oordeelde indien er al een concreet plan bestond voor het werk waarvoor onteigend wordt voordat het bestemmingsplan werd opgesteld ook dit bestemmingsplan moet worden weggedacht zoals bepaald in artikel 40c Onteigeningswet. Het gaat er dus niet meer om of het bestemmingsplan van hoger hand is opgelegd, maar of dat het bestemmingsplan feitelijk niet meer is dan een juridisch-planologische onderbouwing en regeling  om de aanleg van het werk waarvoor onteigend wordt mogelijk te maken.

Elimineren ook bij waardevermeerderende bestemmingen

Van een concreet plan is al snel sprake, uit de arresten bleek bijvoorbeeld dat een brief van een overheidsinstelling of een aantal schetsen al een concreet plan kan omvatten. Hierdoor dient dus vrijwel altijd het nieuwe bestemmingsplan te worden weggedacht. De Hoge Raad bevestigde op 8 februari 2013 (http://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:PHR:2013:BY4119 )
dat dit standpunt ook geldt voor waardevermeerderende bestemmingsplannen.

Geen recht meer op ruwe bouwgrondwaarde

Dit heeft tot gevolg dat in de gevallen dat er eerst een concreet plan aanwezig was (vrijwel altijd dus) het nieuwe bestemmingsplan moet worden weggedacht. Uit uitspraken van rechtbanken blijkt inmiddels ook dat hierdoor de eigenaar van grond in een toekomstige woonwijk geen recht meer heeft op de ruwe bouwgrondwaarde van de grond, maar genoegen moet nemen met de agrarische waarde met mogelijk een kleine plus voor de verwachtingswaarde voor warme grond.

Wetgever aan zet

Uit maatschappelijk oogpunt is voor dit standpunt wellicht iets te zeggen. De winst van het creëren van een woonwijk komt zo niet terecht in de handen van een individuele grondeigenaar, maar blijft voor de gemeenschap. Daarentegen is dit standpunt juridisch in strijd met artikel 40 en 40B Onteigeningswet, waarin is bepaald dat de onteigende recht heeft op de waarde van het goed zoals deze in het vrije commerciële verkeer tot stand zou zijn gekomen. In het vrije commerciële verkeer zou een grondeigenaar wel degelijk een hogere prijs hebben kunnen ontvangen voor grond met een waardevermeerderende bestemming. Hoe dan ook, de wetgever is nu aan zet is om een keuze te maken tussen beide alternatieven. 

Beroep op zelfrealisatie

Voorlopig lijkt er wel een grote mate van ongelijkheid te ontstaan tussen de individuele grondeigenaar die voor de agrarische waarde zijn grond onteigend ziet worden en de projectontwikkelaar die met een beroep op zelfrealisatie een onteigening kan voorkomen. Westmaas Makelaardij begeleidt cliënten bij de zelfrealisatie van projecten. Indien u uw grond niet onteigend wenst te zien worden voor de agrarische waarde en u een succesvol beroep op zelfrealisatie wenst te doen neem dan Westmaas Makelaardij in handen. 

Westmaas Makelaardij aangesloten bij VBO BedrijfsmatigWestmaas Makelaardij aangesloten bij SCVMOWestmaas Makelaardij aangesloten bij VBOWestmaas Makelaardij aangesloten bij FundaWestmaas Makelaardij aangesloten bij VBO Agrarisch Een totaaloverzicht van alle glastuinbouwbedrijven op 1 plaats gebundeld Het Taxatie Management Instituut