015 310 88 73

 

De Hoge Raad oordeelde dit najaar dat ook bij onteigening van bedrijfsmatig onroerend goed, in dit geval een glastuinbouwbedrijf in het Westland, de onrendabele top vergoed moet worden. Dit houdt in dat de extra investeringen in een vervangend object die de marktwaarde daarvan niet verhogen vergoed moeten worden bij onteigening.

Onrendabele top
Bij onteigening van bedrijven staat de vergoeding van een onrendabele top vaak ter discussie. Een onrendabele top is een schadepost die ontstaat indien een onteigenende bij de aankoop van  vervangend onroerend goed meer geld moet steken in het vervangende object dan het vervangende onroerende goed direct hierna waard is. Het verschil tussen de totale aankoopkosten met investeringen en de marktwaarde van het vervangende bedrijf na aankoop en aanpassingen is de onrendabele top die als rechtstreeks en noodzakelijk uit de onteigening voortkomende vermogensschade normaal gesproken vergoed dient te worden. 

In dit specifieke geval ging het om een plantenkwekerij in het Westland die bij de aankoop van een vervangend glastuinbouwbedrijf zeer specifieke aanpassingen aan een vervangend bedrijf moest maken om dit bedrijf geschikt voor zijn bedrijfsvoering te maken. Deze investeringen zag hij niet direct terug in een waardestijging van het vervangend object en diende volgens zijn deskundigen als onrendabele top vergoed te worden. Ook mr. E.D.J. Westmaas REV van Westmaas Makelaardij kwam in deze zaak tot deze conclusie toen hem tijdens de onteigeningsprocedure door de betrokken eigenaar om een second opinion werd gevraagd.

Vervangingswaarde?  
Hier dacht de rechtbank en haar deskundigen anders over. De rechtbank volgde de rechtbankdeskundigen in hun mening dat er niet van de marktwaarde moest worden uit gegaan, maar vergeleken diende te worden met de vervangingswaarde. Zij zagen de aankoop van een vervangend object niet als een aankoop van een direct voor de verkoop bestemd gebouw, maar als de investering in een productiemiddel waarin de komende jaren rendement wordt behaald, waarmee de onrendabele top uiteindelijk kan worden terugverdiend.

Oordeel Hoge Raad
De Hoge Raad oordeelde dat het oordeel van de rechtbank en haar deskundigen onjuist was en stelde nog maar eens vast dat het oordeel van de rechtbank in strijd was met artikel 40 Onteigeningswet. Dit omdat de constructie van de rechtbank tot gevolg zou hebben dat de onteigende een deel van de onteigeningsschade ten laste van zijn eigen winst zou moeten dragen. Immers zou ook volgens de conclusie van de Advocaat-Generaal, indien de onrendabele top niet vergoed zou worden de onteigende na onteigening met veel zwaardere banklasten komen te zitten dan voor de onteigening en dit is nooit de bedoeling geweest van de wetgever. In rechtsoverweging 3.6.2. werd door de Hoge Raad nog maar eens bevestigd dat; “de kosten van aanpassing van het vervangend object, voor zover zij de marktwaarde daarvan niet verhogen en in die zin “onrendabel” zijn derhalve als vermogensschade ten gevolge van de onteigening aan de eigenaar vergoed moeten worden”. 

Het vonnis van de rechtbank is vernietigd en de zaak is verwezen naar het Gerechtshof Den Haag die een nieuw oordeel mag geven over de totale schadeloosstelling waar de eigenaar recht op heeft, en dit maal inclusief een te vergoeden onrendabele top.
Zie http://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:HR:2014:3351

Westmaas Makelaardij aangesloten bij VBO BedrijfsmatigWestmaas Makelaardij aangesloten bij SCVMOWestmaas Makelaardij aangesloten bij VBOWestmaas Makelaardij aangesloten bij FundaWestmaas Makelaardij aangesloten bij VBO Agrarisch Een totaaloverzicht van alle glastuinbouwbedrijven op 1 plaats gebundeld Het Taxatie Management Instituut