015 310 88 73

 

Als makelaar/taxateur wordt ons vaak gevraagd wat onze verwachtingen zijn voor de waardeontwikkeling van onroerend goed. Aan het einde van 2014 keken wij vooruit naar 2015 en spraken wij onze verwachtingen over de waardeontwikkeling voor de verschillende soorten onroerend goed uit.

Prijs van tarwe
Een collega wees ons pas op een citaat van de 18-eeuwse econoom David Ricardo; “Niet de waarde van het land bepaalt de prijs van het tarwe, maar de prijs van het tarwe bepaalt de waarde van het land”. Deze waardetheorie gaat nog altijd op voor de waardeontwikkeling van elk soort onroerend goed. Indien er rendement gemaakt kan worden in een sector zal de waarde van het onroerend goed navenant stijgen. In het algemeen lijkt er sprake te zijn van een fragiel economisch herstel, maar het verschilt sterk per sector. Derhalve geven wij hieronder per sector onze verwachtingen voor 2015 weer.

Agrarisch onroerend goed
Glastuinbouw:
De groente- en sierteelt sector staat nog steeds sterk onder druk waarbij de verwachtingen voor 2015 niet positief zijn. De zeer sterke daling van onroerend goed prijzen in de glastuinbouwsector de afgelopen vijf jaar lijkt af te vlakken. Aan kleinere bedrijven, met name die geschikt zijn voor intensieve potplantenteelten, is nu een tekort en er is een overschot aan aanbod van verouderde glasgroente bedrijven. Voor 2015 verwachten wij een lichte daling tot stabilisatie van de waarde van glastuinbouwbedrijven, waarbij een groter verschil zal ontstaan tussen courante en niet-courante bedrijven.

Boskoopse sierteeltgebied:
Door tegenvallende bedrijfsresultaten is de waarde van bedrijven in het Boskoopse sierteeltgebied in de periode 2012-2014 met ruim een derde gedaald. Ook in deze sector geldt dat de marges klein zijn en de schaalvergroting veel kleine oudere bedrijven in de problemen kan brengen. Met een toenemend aanbod van te koop staande bedrijven en uitvallende vraag naar deze bedrijven verwachten wij een verdere lichte daling van de onroerend goed prijzen.

Weiland en cultuurgrond:
Door de hoge melkprijzen en goede bedrijfsresultaten in de akkerbouwsector zijn de grondprijzen van weiland en cultuurgrond sterk gestegen. Het afgelopen jaar is de melkprijs behoorlijk gedaald en zijn ook de resultaten in de akkerbouwsector teleurstellend. Wij verwachten voor weiland en cultuurgrond een vraaguitval en een gelijk blijvend klein aanbod wat zal leiden tot een lichte daling van de grondprijzen. Dit geldt ook voor complete melkveehouderij en akkerbouwbedrijven, waarbij de courantheid van de opstallen een steeds grotere rol zal gaan spelen bij de waardeontwikkeling van het gehele bedrijf. Uiteraard zal een mogelijke verplichting tot grondgebondenheid voor de melkveehouderijsector een positieve invloed kunnen hebben op deze waardeontwikkeling.

Paardenhouderij
Sinds de economische crisis is de paardensport bij de consument uit de gratie geraakt. Voor het eerst in jaren zijn er paardenpensions met lege stallen in het westen van het land en ook de bedrijfsresultaten bij maneges lopen terug. Eigenaren van te koop staande paardenhouderijen zullen hun verwachtingen bij moeten stellen, wij verwachten namelijk een verdere daling van onroerend goed prijzen in deze sector.

Bedrijfsmatig onroerend goed
Na de vier P’s (plaats, plaats, plaats en plaats), de drie L’s (locatie, locatie, locatie) gelden tegenwoordig voor de waardering van bedrijfsmatig onroerend goed de twee O’s (ontsluiting, ontsluiting) de grootste rol. Goed ontsloten bedrijfsterreinen, gelegen nabij de rijkswegen met aansluiting op het openbaar vervoersnet verkopen inmiddels weer goed. Dit in tegenstelling tot slecht ontsloten oudere bedrijfsterreinen. 

Bedrijfsruimtes:
Voor bedrijfsruimtes op A-locaties in de Randstad verwachten wij met het economisch herstel, toenemend vertrouwen van ondernemers en betere financieringsmogelijkheden ook een herstel voor de onroerend goed markt. Courante bedrijfspanden worden weer verhuurd en verkocht met duidelijk waarneembare lichte waardestijgingen tot gevolg. Voor oudere bedrijfsruimtes op B- en C-locaties zal er mogelijk een stabilisatie plaatsvinden.

Winkelruimtes:
Voor winkelruimtes zal de toenemende invloed van het internet ook komend jaar de markt sterk beïnvloeden. Luxe winkels op toplocaties zullen hun waarde behouden, maar voor winkelcentra met een te klein verzorgingsgebied houden wij ons hart vast.

Kantorenmarkt:
Voor de kantorenmarkt zal hetzelfde gelden. Met cloudoplossingen is het “nieuwe werken” steeds minder locatie gebonden. Redelijk nieuwe kantoorpanden met uitstekende ontsluiting en ruime parkeermogelijkheden nabij verkeersknooppunten zullen redelijk verhuurbaar blijven en stabiliseren in waarde. Voor met name oudere kantoren op mindere locaties zal een andere oplossing voor gevonden moeten worden.

Woningmarkt
Sinds het tweede kwartaal van 2014 is er weer een duidelijk herstel in de woningmarkt waarneembaar. Er is na jaren van prijsdalingen en wisselend beleid eindelijk rust in de markt. De regelgeving omtrent de hypotheekrenteaftrek is nu duidelijk, er is sprake van een historisch lage rente en het vertrouwen van de consument in de woningmarkt keert duidelijk terug.  Wij verwachten dan ook een verder herstel van de woningmarkt met prijsstijgingen in 2015. Ter voorkoming van een nieuwe dip in de huizenprijzen is het wel belangrijk dat het afbouwen van de leencapaciteit (“loan to value”) voor met name de lagere inkomens langzaam wordt afgebouwd. 

Buitengebied
Ook in de woningmarkt moet wel een goed onderscheid worden gemaakt. In het buitengebied is door vergrijzing en het ontbreken van de wens van tweeverdieners in het buitengebied te wonen nog wel een prijsdaling te verwachten voor grotere slecht onderhouden vrijstaande woningen. Onderhoudskosten, renovatiekosten en het energieverbruik gaat een steeds grotere rol spelen bij een aankoopbeslissing van vrijstaande objecten.   

Middenklasse woningen
Voor middenklasse woningen in stads- en dorpskernen zijn onze verwachtingen ronduit positief. Na jarenlange stilstand maken mensen nu weer verhuisplannen en met het achterblijven van nieuwbouw neemt de vraag naar goed onderhouden bestaande bouw fors toe. Met name in de stad- en dorpskernen in de Randstad kunnen de prijzen voor grondgebonden middenklasse woningen de komende tijd redelijk stijgen. Van collega’s in de woningbranche vernemen wij steeds vaker dat met name goed onderhouden woningen momenteel als warme broodjes verkopen.  

Bouwkavels
Consumenten die meer te besteden hebben zijn de afgelopen jaren kieskeuriger geworden en kiezen daarom steeds vaker voor nieuwbouw van een vrijstaande woning in eigen beheer. In 2014 zijn hierdoor significant meer bouwkavels verkocht. Wel van groot belang hierbij is dat deze kavels nabij ontsluitingswegen liggen en een ruim uitzicht hebben. Onze verwachtingen voor de verkoop bouwkavels zijn dan ook positief.

Conclusie
Het economisch herstel is fragiel, maar het vertrouwen bij ondernemers en particulieren keert terug. En met vertrouwen in de toekomstige spreekwoordelijke tarweprijs begint het land in waarde te stijgen. Voor de agrarische sector verwachten wij vanwege de historische lage rendementen in het algemeen lichte prijsdalingen voor komend jaar, voor bedrijfsmatig vastgoed op goede locaties en voor de woningmarkt zijn wij gematigd positief.  En ook voor 2015 geldt dat wij u van dienst kunnen zijn bij de aan- en verkoop, waardering en advies van uw onroerend goed.

Westmaas Makelaardij aangesloten bij VBO BedrijfsmatigWestmaas Makelaardij aangesloten bij SCVMOWestmaas Makelaardij aangesloten bij VBOWestmaas Makelaardij aangesloten bij FundaWestmaas Makelaardij aangesloten bij VBO Agrarisch Een totaaloverzicht van alle glastuinbouwbedrijven op 1 plaats gebundeld Het Taxatie Management Instituut