015 310 88 73

 

Of grond met 6 % overdrachtsbelasting of 21 % omzetbelasting wordt geleverd maakt een enorm verschil voor ondernemer of particulier. De afgelopen jaren was er een verschil tussen Nederlandse wetgeving en EU jurisprudentie, waar dankbaar gebruik van werd gemaakt. Met ingang van 2017 wordt de Nederlandse wet aangepast, wat heeft dit voor gevolgen voor u? 

Particulier of ondernemer

Voordat er sprake is van heffing van omzetbelasting dient er wel sprake te zijn van het handelen door een ondernemer. Echter de particulier die denkt bouwkavels te kunnen verkopen zonder omzetbelasting komt van een koude kermis thuis. Voor de omzetbelasting wordt namelijk al snel aangenomen dat een particulier als een ondernemer voor de omzetbelasting handelt. Een verkopend particulier is gewaarschuwd, ook hij kan te maken krijgen met de nieuwe omzetbelasting wetgeving.

Nieuwe wetgeving

Thans is er nog sprake van verschillende interpretatie van het begrip bouwterrein in de Nederlandse Wet op de Omzetbelasting en jurisprudentie van het Hof van Justitie EU. Het Nederlandse begrip was beperkt van uitleg en de EU BTW richtlijn omvat een veel ruimere interpretatie van het begrip bouwterrein, de Nederlandse wetgeving wordt hier nu op aangepast.

Nieuwe definitie bouwterrein

Met ingang van 2017 wordt het begrip bouwterrein in artikel 11 lid 4 van de Wet op de omzetbelasting 1968 als volgt gedefinieerd:
“onbebouwde grond die kennelijk bestemd is om te worden bebouwd met een of meer gebouwen”
De nieuwe definitie bestaat uit vier onderdelen, er moet sprake zijn van
(i)   onbebouwde grond die (ii)
(ii)  kennelijk
(iii) bestemd is om te worden bebouwd
(iv) met 1 of meer gebouwen.

(i) – er is ook sprake is van onbebouwde grond indien een verkoper grond levert waarop nog een gebouw staat maar waarbij hij zich er toe heeft verbonden om dit gebouw in het kader van de levering volledig te slopen. Het moment van juridische levering voor de levering van een bouwterrein speelt dus een veel kleinere rol dan voorheen.
(ii) – met het woord kennelijk wordt bedoeld dat met alle omstandigheden rekening moet worden gehouden, ook met de intentie van partijen. Dus als een terrein verkocht wordt met de intentie om erop te gaan bouw dan dient omzetbelasting geheven te worden.
(iii) – Het onbebouwde terrein moet dus bestemd zijn om te worden bebouwd. In de huidige wet stond helder omschreven wanneer hier sprake van was, zoals de aanleg van een toegangsweg of de verlening van de omgevingsvergunning. In de toekomst zal er ook sprake van zijn als dit ook uit een ander gegeven blijft. Zoals de aanvraag van de omgevingsvergunning of een offerte van een aannemer.
(iv) – Een gebouw moet in zeer ruime zin worden opgevat. Ook een straat of een speelterrein kan daarbij worden aangemerkt als een gebouw.

Gevolgen

Door de verruiming van het begrip bouwterrein zal er eerder sprake zijn van verkoop van een bouwterrein die van rechtswege belast zal worden met 21 % omzetbelasting. Wel is in die gevallen sprake van de samenloopvrijstelling voor de 6 % overdrachtsbelasting. Fijn voor ondernemers die aan elkaar een bouwterrein leveren, immers de betaalde omzetbelasting kan terug gevorderd worden. Veel minder fijn voor een particulier die 21 % omzetbelasting moet betalen in plaats van de veel lagere 6 % overdrachtsbelasting indien van de gunstige fiscale route werd gekozen. Ondernemers die  bouwgrond leveren aan particulieren verliezen zo ook 15 % van de potentiële verkoopopbrengst.

Advies

Met de veranderende wetgeving is het verstandig om tijdig deskundige advies in te winnen. Westmaas Makelaardij heeft recent, in samenwerking met een gespecialiseerd notaris nog kavels verkocht, waarbij gebruikt werd gemaakt van het fiscaal gunstige regime. Voor een uitgebreid advies in uw situatie bel ons op 015-310 8873.

Westmaas Makelaardij aangesloten bij VBO BedrijfsmatigWestmaas Makelaardij aangesloten bij SCVMOWestmaas Makelaardij aangesloten bij VBOWestmaas Makelaardij aangesloten bij FundaWestmaas Makelaardij aangesloten bij VBO Agrarisch Een totaaloverzicht van alle glastuinbouwbedrijven op 1 plaats gebundeld Het Taxatie Management Instituut